如果一块地很贵,开发商可以通过盖很高的楼层从而不把房价定很高也能赚钱吗(房价买贵了可以找开发商吗)

如果这一块地很贵,开发商可以通过盖很高的楼而不提高房价的情况下也能赚钱吗?

有二个回答,能。不能。

首先回答第一个问题,能。大家都知道,万丈高楼平地起,无论建什么的房子,它在地基基础上的成本投入都是比较大的。一般来说,基础工程相对于标准层的造价比按每平米算高出百分之五十左右。如果基础有人防工程的话高达百分之六十。看一看横向对比就十分淸楚了。以我们承建的一栋三十二层的商品房为例:基础钢筋(以下都是指地下室丿每平方米128Kg标准层每平方米32Kg。混凝土每平方米1.15立方米。标准层每平方米0.65立方米。钢节构外架支撑每平米0.8吨。标准层每平方米0.45吨。支模木模板及木方每平方米展开面为3.2平方米。标准层为每平方米2.8左右。人工用单价。地下室基础及转换层部份人工工资约每平方米二百六十元左右。标准层人工工资在二百元左右。

通过上面这些具体数据的对比,相信大家就会一目了然,所以,在共有一个基础的前提下,是不是房子越住上建成本造价就越低。所以,开发商都是竭力想把房子建得高一些的。

但是,是不是房子建得越高越好呢,这就是我要回答的第二个问题,不能。

正策层面,开发商每一块地段的开发建设都不是随心所欲的,房子建设的位置,高度、容积率等各项指标都必须经过规划部门的严格审查。

作为商品房安全性的一个重要考核指标,城市规划里所有构造物的标高都有一个明确的规定,因为房子的高度安全性关乎老百姓的生命财产安全,因此,设计院在设计时会充分考虑到各种影响房屋建筑安全性的因素并通过计算机模拟实验得出科学的计算数据。

房子的建筑高度还关乎国家对空域管理的相关规定等一系列问题,所以,开发商建房追求的高度只能是在不违反各项政策法规的前提下的经营活动。

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随着土地价值的持续上涨,现在好的地块普遍很贵,而地价的高涨也带来了房价上涨的问题。那么面对房价的上涨,是否有可能通过什么手段平抑房价呢?

平抑房价其实也不难,如果真的有开发商通过增加商品房数量的方式来平抑房价的话还是可以实现的。

如果一块地很贵,开发商可以通过盖很高的楼层从而不把房价定很高也能赚钱吗(房价买贵了可以找开发商吗)

过去,商品房的开发大多都是以量取胜。因为过去的购房者需求非常旺盛,刚需基数非常大。所以在有限土地内建设最大化数量的房子可以说是绝大部分开发商共同的愿望。这也造成了过去大量的地产项目容积率偏高,整体感觉就像是钢筋水泥 丛林一般。楼间距很小,采光很差,居住密度很大,舒适性很小。但是这样的模式可以让开发商赚的更多,也可以以量平抑房价。

那么当下过去的开发模式还适用吗?

其实我们也不难发现,现在的楼盘开发已经完全变了风格,国家对于超高层的建筑也开始管控。所以通过增加房屋层数和数量来平抑房价的方式已经不能实现了。

现在的新建商品房项目的容积率已经降到了2.5以内,整体的建筑占地面积越来越少,绿化面积越来越高。取而代之的当然就是每套房子分摊到的更多的建设成本。自然房价也就涨上来了。因此,这也是当前房价较快增长的主要原因之一。

现在的开发商大多已经告别了以量换价的时代,更多的是以质取胜。不论是现在的商品房发展趋势还是现在的购房者改善需求,也都将房地产市场推到了质量发展的前端。而在这一因素之下,房价想要真正下降就真的缺少下行的通道了。

在2017年全国房价猛涨后,很多人看到房价这么高而无力购房,望楼兴叹,在这种情况下,有的人提出说,如果一块地很贵,开发商可以通过盖很高的楼层从而不把房价定很高也能赚钱吗?

土地很贵,这是房价最主要的成本之一,如果在土地成本一定的情况下,在保证开发商能够赚钱的前提下,把房子楼层修建更高,面积修建得更多,从而来降低开发的成本,房价也就降了。

这种思维倒是可以理解的,答案是,不能!!

如果一块地很贵,开发商可以通过盖很高的楼层从而不把房价定很高也能赚钱吗(房价买贵了可以找开发商吗)

这是因为,每块地在挂牌出让的时候,都规定了你只能修建多少面积的住宅,你不能随便修多少面积,也不能随便增加建筑物的高度。

要更好地理解这个问题,你就得了解什么是容积率,只要把容积率搞清楚了,你就明白这个问题。

什么是容积率

我们知道,开发商要修建房子,就必须有土地,而土地则只有土地储备中心或者是自然和城市规划局出让土地,这土地是怎么出让的呢?先看看一个出让流程。

下面这张图片是江苏宿迁最近挂牌某块地的出售信息,这块地在出售的时候,就对房地产开发企业提出一些要求,包括土地性质是住宅用地、面积、建筑密度、容积率、限高等内容,看下面图片,竞拍企业如果满足这些要求,就可以参加竞拍。

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这里有两个最主要的概念,一个是容积率,大于1.0小于2.3,也就是说,开发商不能修建容积率小于1.0的产品,一般是指别墅产品;容积率也不能大于2.3,这一般是高层住宅产品;并且建筑物高度不能超过80米,也就是最高26层高。

限高这个很好理解,每层楼层高是3米,最高80米,也就是不能超过26层楼高,而这里的容积率是什么意思呢?

容积率又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。计算公式是:

容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积,根据这个公式能够计算出某块地总共能够修建多少平米住宅。

根据上面图片提供的信息,容积率不超过2.3,地块使用的面积是74925平米,把数据带到公式里计算后,这块地总共能修建172327.5平米,也就是说,这块地不管你开发商怎么修建,一栋楼的高度可以低于80米但不能超过80米,最多修建的面积不能超过172327.5平米。

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开发商不能修建更高楼层,也不能把房价定低了

从上面的案例可以看出,开发商是不能擅自修建高楼的。

①、建筑物的高度不能随便增高

从上面的数据看土地在挂牌出让的时候,就规定了建筑物的高度不能高于80米,其实很多城市在土地出让的时候是没有明确地规定建筑物的高度,但开发商也不能随意增加建筑物的高度。

一般建筑是33层或者34层,都限制在100米的高度之内,这种高层住宅是最节省成本的,是普遍的建筑高度。

如果你修建的建筑物高于100米,则就是超高层建筑,开发商在修建的时候,走廊、楼梯、电梯占去的面积会更大,并且还有避难层,开发商的开发成本也就会更大,房价也会更高,达不到这位网友说的降低房价的目的。

②、不能随意增加建筑面积

不能修高楼层,是不是可以每层修建更多户数呢?三梯六户修建成三梯八户,这样就能修建更多的房子,是不是能够降低修建成本?

这也是不能的,任何土地在挂牌出让的时候,都有容积率的限定。比如这个案例,容积率最大是2.3,也就是说,开发商在这块地上最多只能修建172327.5平米的住宅,不能超过这个面积,也就不能修建更多的面积来达到降低修建的成本,从而降低房价。

如果一块地很贵,开发商可以通过盖很高的楼层从而不把房价定很高也能赚钱吗(房价买贵了可以找开发商吗)

③、不能修建更多楼栋

如果多修建几栋楼当然是可能的,但也有要求是建筑密度不能超过20%,这也是限制了开发商修建更多楼栋的可能。

从另一个方面来说,楼栋修建太多,建筑密度更大,就直接影响居住的舒适性,有的购房人可能不愿意接受,那开发商销售就存在困难,房子无法销售出去,就达不到赚钱的目的,开发商也不会这么做。

因此,一块土地,开发商不能随意增加建筑物的高度,也不能随意修建更多的居住面积,还不能随意增加楼栋,开发商也就不能达到修建更多房子的目的来降低修建成本,从而来降低房价。

如果一块地很贵,开发商可以通过盖很高的楼层从而不把房价定很高也能赚钱吗(房价买贵了可以找开发商吗)

从上面的分析来看,

由于开发商在获得一块土地的时候,在容积率,建筑密度的要求下,不能随便修建建筑的高度和增加建筑的面积,从而达到增加修建的面积来降低修建的成本。

每一块土地的出让,都初步地确定了开发商的成本,从而初步地判断房价大概会是多少。能够增加开发商的盈利的,就只有看开发商如何运营,比如开发商的品牌溢价,产品规划,更好的容积率控制等。

当然,这也是我个人观点,仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言,发表你们的观点和意见,相互交流和学习。

能,楼层越高,建筑面积越多,建筑就成本越低,即使房价不高,也能赚钱。但是,这个地价必须是有底线的。

通过增加楼层来降低单位面积成本有很大的限制因素

如果一块地很贵,开发商可以通过盖很高的楼层从而不把房价定很高也能赚钱吗(房价买贵了可以找开发商吗)

一、高楼的成本并不一定低

都知道随着楼层的增加,对于建筑结构的要求也会增加,这方面也会带来成本的大幅度上升。

二、并不是所有地方都能够建设高楼

很多地方的地层结构是没办法建设高楼的,同样在一些地势区域也同样如此,而且高楼建设也要考虑很多因素,比如影响航空安全等等。

如果一块地很贵,开发商可以通过盖很高的楼层从而不把房价定很高也能赚钱吗(房价买贵了可以找开发商吗)

三、高楼的使用成本

都知道,楼层高相应的功能使用成本会大幅度上升,这也是一个必须要考虑的因素,比如正常的供水等等。

降低城市房屋成本,需要综合各种因素比如城市发展规划,城乡结合发展等等

这个我只了解一些皮毛,抛砖引玉吧。

当然可以赚钱,只是赚多赚少的问题。商业是追求利益最大化的。

我们一块地成本是确定的。例如1个亿,我们每修一层除掉建筑成本这些,赚500万。那么至少要修20层才能保证不亏本。

往后每多一层就可以赚500万,那么这才开始是实实在在的净利润。理论上来讲,开发商应该修得越高越好,他就赚得越多。

但他为什么不一直往上修呢?因为楼房每高一层,成本就会显著提高。你看到楼房有多高,地基就差不多有多深。

其他诸如设计,结构,消费,水电,施工,保障,安全。。。。。。等成本就开始大幅度提升。

所以我们看到的开发商收益是一个曲线。

和楼层高度是对应的。那么开发商处于利益最大化,就始终会把价格确定在自己收益最大的顶点附近。至少保证小赚。

不过呢,这个楼层高度却不是人能完全决定的,例如一些地方土质松软,容易沉降,就只能修到确保安全的层数,开发商只能靠涨价保证自己利益。

这个思维没问题,因为楼面地价,在房价中占比比较高。楼面地价就是土地价格除以总的建筑面积,楼层盖的很高的话,建筑面积增大,最终楼面地价降下来。房价就能降低下来!

逻辑没有问题,但是实际不可行。

首先现在的土地,在出让之前已经设定好容积率,就是总建筑面积已经确定了。这与总体城市规划有关,你不能说在一片别墅边上盖超高层,也不能说在一堆高层建筑周边,我就建别墅。这影响城市的整体面貌,另外有些景点周围,也不允许有高层建筑的存在,比如杭州的西湖周围就不允许建设高层,会影响整体的景点效果。还有一些政府机构周围也不被允许。所以土地出去以前都会设定好容积率,高度。这个是确定的。

其次呢,建筑安装成本不是不变的。在30层以内的建安成本差不多,但是超过30层以后,属于超高层建筑,消防和竣工的要求就都变了,电梯供水规划都不一样,还有房子后期的维护成本也高。另外桩基的深度和地下的深度都会变。到了100层这种建筑,地下的深度几乎和地上一样。地下的成本会非常高,最终都会分摊到房价上面。最后的房价也不一定会降很多。

最后说,超高层房子的售价也不一定会高。比如30层以上的楼层,甚至50层以上,并不太被大众接受。万一哪天电梯坏了,那就是灾难,另外家具装修等等都非常复杂。每天上下楼都会觉得里极度不舒服。所以这种楼层的房价会低!最终的售价上不去,就没有实施的必要。

想要通过建设更高层来分摊土地成本的想法,现实是实施不了的!!

开发商可以通过盖很高的楼层从而不把房价定很高也能赚钱吗?

不能

第一、每块地都是定有容积率的,容积率=计容积率面积/用地面积,这样容积率就限制了整个开发项目的可售面积,不可能通过增加楼层来无限增加可售面积。

第二、大部分地块都有建筑高度限制条件,比如限高80米或者100米,那这地块上的新建建筑就不能超过这个高度,层数也会受到限制。

第三、增加楼层是需要增加建造成本的,并且楼层越高,建造成本越高,虽然理论上可以找到建造层数、建造成本、售价这三者之间的平衡点,但以这种思路建造出的房子价格肯定也不会低,加上考虑客户对不同楼层的接受程度,很多楼层是很难去化的,开发商不会采用这种风险很大的方案。

综上所述,想通过通过盖很高的楼层从而降低房价以现在的科技和政策是暂时做不到的。

如果一块地很贵,开发商可以通过盖很高的楼层从而不把房价定很高也能赚钱吗(房价买贵了可以找开发商吗)

这是不能的,盖高楼是要备案的,有些地方不允许盖高楼,盖很高的楼成本会翻倍,想要便宜除非偷工减料!不可能便宜!

超33层或100米高,建筑成本将增加很多。开发商往往会增加容积率和增加层数两个方法来增加利润。

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